מסלול 10% או מסלול שולי — איזה משתלם יותר על שכר דירה?
החלטת המס שלך כבעל דירה משפיעה על אלפי שקלים בשנה. שלושה מסלולים, מתי כל אחד מתאים, ואיך לבחור בלי לקבל הצעת מחיר מרואה־חשבון.
השוואת מסלולי מס אוטומטית — מבוססת על התשלומים האמיתיים שלכם.
התחלה חינם →המצב
כשאתה משכיר דירה למגורים בישראל, יש לך שלוש אפשרויות מסלול לדיווח על ההכנסה:
1. מסלול הפטור — עד תקרה שנתית (₪67,848 ב־2026), פטור מלא ממס.
2. מסלול 10% — מס קבוע של 10% על כל ההכנסה, ללא ניכויים, ללא קשר לסכום.
3. מסלול שולי (חישוב אמיתי) — חיבור ההכנסה למדרגות המס הרגילות שלך, עם זכות לניכוי הוצאות.
ההבדל בין שני האחרונים יכול להיות ₪10,000 בשנה לכאן או לכאן. החלטה של דקה — שווה כסף.
מסלול הפטור — מתי הוא מתאים
אם סכום ההכנסה השנתית שלך משכר דירה < ₪67,848 (כל הדירות יחד), אתה זכאי לפטור מלא.
זה לא הצעה — זה ברירת מחדל. אבל יש שני תנאים:
1. הדירה חייבת להיות למגורים בלבד.
2. אתה לא חייב להגיש דוח שנתי על ההכנסה הזו (אם זו הכנסת המשנה היחידה שלך).
כשאתה חוצה את התקרה אפילו בשקל אחד, אתה כבר לא במסלול הפטור. עכשיו אתה צריך לבחור בין מסלול 10% למסלול שולי.
מסלול 10% — הפשוט והמהיר
10% על כל ההכנסה. בלי הוצאות. בלי חישובים. בלי דוח 1301 מסובך.
דוגמה:
ההכנסה השנתית שלך משכ״ד: ₪90,000
מס במסלול 10%: ₪9,000
זהו. סוף החישוב.
יתרונות:
- 5 דקות מילוי טופס פעם בשנה.
- אין סיכון לטעות.
- אין צורך לשמור קבלות.
חסרונות:
- אתה משלם 10% גם אם הוצאת על תיקונים, צביעה, ביטוח, ועדים.
- אם רואה־חשבון מסכים — לפעמים מסלול שולי משתלם יותר.
מסלול שולי — מתי הוא מנצח
במסלול שולי, ההכנסה משכר דירה מתחברת להכנסה הכוללת שלך (משכורת + הכנסות אחרות), ומתמסה לפי מדרגות המס שלך. אבל — אתה זכאי לנכות הוצאות אמיתיות.
הוצאות מותרות לניכוי (חלקיות):
- צבע ותיקונים
- ביטוח דירה
- שכר טרחת רואה־חשבון
- פחת על הדירה (חלק קטן מערך הדירה כל שנה)
- ארנונה ששילמת בעצמך
- ועד בית
נניח שההכנסה שלך משכ״ד היא ₪80,000 והיו לך הוצאות של ₪25,000:
הכנסה חייבת = ₪55,000
עכשיו זה מתחבר להכנסות שלך מעבודה. אם המדרגה השולית שלך (משכורת + שכר דירה) היא 31% — תשלם 31% × ₪55,000 = ₪17,050.
לעומת זאת מסלול 10%: ₪80,000 × 10% = ₪8,000.
במקרה הזה — מסלול 10% עדיף בכ־₪9,000.
אבל — לא תמיד
מתי מסלול שולי מנצח?
1. המדרגה השולית שלך נמוכה. אם אתה משתכר עד ₪80K לשנה, המדרגה שלך 14-20%. במקרה כזה — שליטה בחישוב הוצאות יכולה להוריד את המס מתחת ל־10%.
2. הוצאות גבוהות. דירה ישנה שדורשת תיקונים גדולים בשנה הראשונה — ההוצאות יכולות להיות 30-40% מההכנסה. אז מסלול שולי משתלם.
3. פחת. בעלי דירות חדשות יכולים לדרוש פחת של עד 4% מערך הדירה בשנה. על דירה של ₪3M, זה ₪120,000 הוצאת פחת מוכרת. עם זה, מסלול שולי כמעט תמיד מנצח.
4. הפסדים מועברים. אם הייתה לך שנה הפסדית, אפשר לקזז הפסדים מעתיד.
סיכום: מתי לבחור מה
| המצב שלך | מסלול מומלץ |
|---|---|
| הכנסה שנתית < ₪67,848 | פטור |
| הכנסה ₪67,848-₪150,000, מדרגה שולית גבוהה (>30%), אין הוצאות חריגות | 10% |
| הכנסה גבוהה אבל מדרגה שולית < 25% | שולי |
| דירה חדשה (פחת > ₪50,000/שנה) | שולי, כמעט תמיד |
| דירה ישנה עם שיפוץ של ₪40K+ השנה | שולי, השנה |
| לא יודע, רוצה פשטות | 10% |
ההחלטה היא שנתית
חשוב להבין: בוחרים את המסלול בכל שנה מחדש. אין נעילה.
ב־ינואר 2026 ייתכן שתחליט מסלול 10%. ב־ינואר 2027 — אם תהיה לך הוצאת שיפוץ גדולה — תוכל לעבור למסלול שולי.
הטעות הנפוצה ביותר
לא לבחור בכלל. לדווח כמו שדיווחת בעבר.
הרבה בעלי דירות "מקבלים בהמלצה" של רואה־חשבון את אחד המסלולים בשנה הראשונה ולא חושבים על זה שוב. אבל ההמלצה ההיא הייתה רלוונטית לאותה שנה. שנה אחרי, התמונה שונה.
הקדישו 30 דקות בינואר עם רואה־חשבון לבדיקה. עלות: ₪200-500. החיסכון יכול להיות אלפי שקלים.
איך משכיר עוזר
- חישוב אוטומטי של ההכנסה השנתית — לא צריך לחבר 12 חודשים מאקסל.
- השוואת מסלולים במחשבון — בוחרים שנת מס, רואים מיד "מסלול 10%: ₪X · שולי משוער: ₪Y". (זמין במסך הדוחות אחרי שמילאת את כל התשלומים.)
- דוח שנתי לרואה־חשבון — אקסל מסודר שמראה כל תשלום, סוג הוצאה, ותאריך. הרואה־חשבון יכול לעבוד 5 דקות במקום 30.
התחילו עם משכיר חינם — 14 ימי ניסיון, בלי כרטיס אשראי. או נסו את מחשבון ביטוח לאומי שלנו — לבדוק אם החישוב הסופי כולל גם הפרשות.
הערה משפטית
הסכומים והשיעורים מבוססים על נתוני 2026 ועלולים להשתנות. ההחלטה הסופית היא שלכם, באחריותכם, באישור רואה־חשבון. סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מסדיר את מסלול 10%; סעיף 7 מסדיר את הפטור.
⎯ שאלות נפוצות
שאלות שחוזרות בנושא
מה ההבדל בין מסלול 10% למסלול שולי?
מסלול 10% הוא מס קבוע על כל ההכנסה משכירות, ללא ניכויים. מסלול שולי הוא מיסוי לפי מדרגות המס הרגילות של הכנסת ה־עבודה שלכם, עם ניכוי הוצאות מותרות (ריבית משכנתא, תיקונים, פחת). למשכירים בעלי הכנסה גבוהה ממקור אחר, מסלול 10% כמעט תמיד משתלם יותר.
מתי מסלול 10% משתלם?
כאשר אין לכם הוצאות גדולות לניכוי על הדירה, או כשהכנסת העבודה שלכם גבוהה (≥₪200,000 בשנה). דוגמה: הכנסה משכירות ₪80,000 → מסלול 10% = ₪8,000 מס. במסלול שולי באותו תיק = ~₪25,000.
מתי מסלול שולי משתלם?
כאשר יש לכם הוצאות מוכרות גדולות (משכנתא חדשה, שיפוץ משמעותי) שמרכך את ההכנסה החייבת, או אם המס השולי שלכם נמוך (≤30%). הניכוי הזה לא קיים במסלול 10%.
האם אפשר להחליף מסלול בין שנה לשנה?
כן — הבחירה היא בכל שנה מחדש בעת הגשת טופס 1301. מומלץ לחשב את שני המסלולים בסוף השנה ולבחור את הזול יותר.
⎯ הצעד הבא
רוצים שמשכיר יחשב את זה אוטומטית?
הוסיפו את הדירות והדיירים שלכם, ותקבלו דוח שנתי מוכן לרואה־החשבון בלחיצה אחת.